Autor: Jorge Marin.
Palabras claves: Fideicomiso, Reestructuración mercantil, Clonación contractual, Insolvencia, Ley 141-15.
Resumen
Este escrito analiza una solución jurídica innovadora para proteger los proyectos inmobiliarios en fideicomiso cuando el desarrollador entra en quiebra. Debido a que el fideicomiso no tiene personalidad jurídica para acogerse formalmente a la Ley 141-15 de Reestructuración Mercantil, el autor propone la «clonación contractual». Esta estrategia consiste en incorporarmecanismos extrajudiciales directamente en el contrato como la figura de un gestor de crisis, cláusulas de tregua y reestructuración de deudas para evitar que la obra se paralice. El objetivo principal de este modelo es aprovechar el blindajepatrimonial del fideicomiso para aislar el riesgo financiero, asegurar la culminación del proyecto y proteger los ahorros de los adquirentes.
Clonación Contractual de la Ley 141-15: EstrategiasExtrajudiciales para Proyectos Fideicomitidos
La viabilidad de estructurar un proceso de salvamento para un fideicomiso afectado por la insolvencia de su fideicomitente, tomando como modelo la Ley 141-15 de Reestructuración y Liquidación de Empresas y Personas Físicas Comerciantes, representa un ejercicio de ingeniería legal sumamentesofisticado. En un sentido estricto del derecho dominicano, un fideicomiso no puede ser sometido a un proceso judicial de reestructuración mercantil, ya que carece de personalidadjurídica corporativa; por ende, constituye, en cambio, un patrimonio autónomo regido por la Ley 189-11 y su Reglamentode Aplicación (Decreto 95-12).
En este sentido, el fideicomiso se configura en un acto jurídicomediante el cual una o varias personas entregan bienes a unaentidad fiduciaria para crear un patrimonio separado, administrado en beneficio de los fideicomisarios. En este punto, resulta imperativo delimitar la estricta separación patrimonial que existe entre el fideicomiso, el fideicomitente y la fiduciaria; el Artículo 26 del Reglamento establece que el patrimoniofideicomitido es autónomo, independiente y no está al alcancede los acreedores del fideicomitente. Dada esta naturaleza, independientemente de que el desarrollador caiga en estado de insolvencia, el fideicomiso debe responder exclusivamente con los bienes fideicomitidos, constituyendo la barrera primaria quepermite blindar el proyecto.
No obstante, ante esta limitación jurídica que impide el accesodirecto a los tribunales comerciales, buscar una soluciónextrajudicial para rescatar estos proyectos no es solo una opciónteórica, sino una necesidad imperante para la estabilidadsocioeconómica. La importancia primordial de diseñar estesalvamento radica en la protección directa a los adquirentesfinales, dado que en la mayoría de los desarrollos inmobiliarios, los compradores invierten los ahorros de toda su vida bajo la promesa de que la figura del fideicomiso blindará su inversión. Si ante la insolvencia del desarrollador no existiera un mecanismo análogo de reestructuración que permita inyectarnuevo capital, sustituir al constructor originario o reprogramarlas deudas, el proyecto quedaría paralizado indefinidamente, acarrerea como consecuencia la defraudación la confianzapública , la seguridad juridica de estos tipos de negocios ygeneraría un grave perjuicio patrimonial a cientos de familias.
Además, desde una perspectiva sistémica, la paralización de proyectos fideicomitidos asesta un golpe directo a la credibilidaddel mercado hipotecario dominicano. Las entidades de intermediación financiera, que actúan como acreedoresgarantizados, así como los múltiples contratistas involucrados enla obra, dependen estrictamente del flujo de caja de estosdesarrollos, en consecuencia, existe la necesidad de estructuraruna salida viable, privada y ordenada que evite un efectodominó de quiebras en la cadena de suministro del sector construcción.
En este sentido, amparados en el principio de la autonomía de la voluntad (Art. 1134 del Código Civil) y en el mandato de establecer procedimientos de buen gobierno corporativo para la resolución de conflictos contemplado en el Artículo 32 del Reglamento de Fideicomisos, es perfectamente válido y estratégico emular la arquitectura institucional de la Ley 141-15 para ejecutar un acuerdo privado de reestructuración. Estasolución resulta vital cuando la constructora entra en cesación de pagos y se requiere garantizar la continuidad del proyecto sin enfrentar la rigidez y el daño reputacional de un litigio comercialo el alto costo de los procedimientos arbitrales.
En la práctica, esta clonación contractual opera mediante la inserción de las herramientas de la jurisdicción comercialdirectamente en las reglas de juego del contrato. El primer pasoconsiste en instituir un gestor de crisis independiente. Esfundamental precisar que este no debe recaer en el Gestor Fiduciario, quien de acuerdo con el Artículo 4 del Reglamentofunge como el representante legal y voz directa de la fiduciaria. Intervenir activamente como mediador alteraría las obligacionesde estricta neutralidad administrativa de la fiduciaria. Por lo tanto, amparados en las políticas de solución interna de conflictos (Art. 32 del Reglamento), debe ser un terceroverdaderamente imparcial. Este tercero imparcial, designado y remunerado a través del patrimonio autónomo, asume el rol de sentar a la mesa a la constructora insolvente, a las entidades de intermediación financiera y a los adquirentes para negociar un plan de viabilidad integral.
De forma paralela, apoyados en la facultad de crear ÓrganosAuxiliares (Art. 23 del Reglamento), el comité técnico del fideicomiso ordena auditorías financieras independientes para certificar la brecha económica y determinar si el proyectorequiere nuevos aportes, recortes o la sustitución del desarrollador. Para garantizar un ambiente de negociaciónidóneo, el fideicomiso debe contemplar mecanismos quereproduzcan la suspensión de acciones típica de la ley de insolvencia. Resulta indispensable instituir una cláusulacontractual de tregua, a fin de no ejecutar las acreencias hasta tanto se defina un plan de viabilidad integral.
Una vez delineada la estrategia financiera, se materializa a través de una adenda unificada al contrato, aprobada por la asamblea de fideicomisarios o el comité técnico. Este acuerdoejecuta maniobras como la capitalización de pasivos o reprogramación de pagos. Dentro de este andamiaje, esestratégico validar la figura de las «Cuentas por cobrar», la cualsirve como una herramienta de respuesta ante los adquirentes y se consolida contablemente como una deuda asumida por el fideicomitente o por el fideicomiso, respetando el mandato de separación de cuentas del Artículo 27 del Reglamento.
A pesar de la indudable utilidad de este modelo, su viabilidadpráctica exige sortear contingencias doctrinales. A diferencia del cramdown judicial, la naturaleza privada de esta estrategiarequiere que el acto constitutivo incorpore, desde su génesis, cláusulas de mayorías vinculantes que impidan a una minoríadisidente obstaculizar el salvamento.
Asimismo, tomar en consideración que el blindaje no resultaabsoluto frente al dolo: si se demuestra fraude a los acreedoresgenerales, estos podrían interponer la Acción Pauliana establecida en el artículo 1167 del Código Civil dominicano. Finalmente, este andamiaje demanda que la fiduciaria actúe con la diligencia de un «buen padre de familia» (Art. 31 del Reglamento), garantizando que las maniobras se ejecuten sin desbordar su mandato legal ni el objeto del fideicomiso, derivando de la misma un abuso de derecho.
El límite jurídico de este modelo extrajudicial radica en el principio del efecto relativo de los contratos (Art. 1165 del Código Civil), puesto que estas convenciones no puedenimponerse a acreedores externos ajenos a la estructurafiduciaria, quienes conservan su derecho a accionar contra el desarrollador.
No obstante, y en plena sintonía con la estricta separaciónpatrimonial dispuesta en el Artículo 26 del Reglamento, el blindaje fiduciario garantiza que las acciones de estos terceros se estrellen contra la barrera del fideicomiso sin poder tocar losactivos fideicomitidos ni paralizar el proyecto inmobiliario. Enconsecuencia, esta estrategia logra su objetivo primordial: aislarel riesgo de quiebra, proteger la inversión de los adquirentes y garantizar la culminación de la obra, capitalizando las mejoresprácticas de la restructuración mercantil desde la flexibilidad del derecho contractual.
Jorge Manuel Marín Robles es Licenciado en Derecho por la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM). Es autor de la tesis de grado titulada “La caducidad administrativa en el Derecho de la Competencia: Análisis de las decisiones de la Dirección Ejecutiva de Pro-Competencia que extienden los plazos de investigación”. Cuenta con experiencia práctica en el área de litigio, y posee formación especializada en redacción de contratos y negociación estratégica.
Acción revocatoria o rescisoria que corresponde al acreedor para impugnar los actos o contratos que el deudor haya realizado o celebrado en fraude de su derecho de crédito. Real Academia Española, Diccionario panhispánico del español jurídico, 2023. Disponible en: https://dpej.rae.es/lema/acción-pauliana